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Guide de l'immobilier

LES PROFITS IMMOBILIERS

Le régime fiscal des plus-values, suite à cession d’un immeuble, diffère suivant la personne, la nature et la fréquence des opérations.

 

La plus-values immobilières des particuliers

Le régime fiscal est identique pour la plus grande partie des plus-values immobilières, mais les règles d’imposition diffèrent selon la durée de possession du bien.

Champ d’application

Opérations imposables

Exclusivement les cessions à titre onéreux (vente, apport, échange, expropriation)

Biens imposables

Immeubles bâtis ou non bâtis et les droits relatifs à ces immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, droit de surélévation, mitoyenneté, etc.), droits sociaux des sociétés transparentes,…

Personnes imposables

Tous les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, sauf les titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d’invalidité disposant de revenus modestes et non soumis à l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession.

Suite à cessions d’immeubles réalisées occasionnellement par des sociétés passibles de l’IR (à l’exclusion des sociétés passibles de l’IS). La plus-value est déterminée au niveau de la société, mais imposée des associés pour la quote-part correspondant à ses droits sociaux.

  • Personnes physiques
  • Sociétés de personnes

Cas d’exonération

  • Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, villa, chalet), la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré,
  • L'exonération s'applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci,
  • Par certains non-résidents : cession d’une 1ère résidence en France et cession simultanée des dépendances immédiates et nécessaires à cette résidence. Cession d’une 2nde résidence, unique propriété en France, si elle intervient plus de 4 ans après la 1ère,
  • Expropriation sous condition de rempli (rempli intégral de l’indemnité dans le délai de 1 an à compter de sa perception),
  • Opération de remembrement et assimilés,
  • Cession d’immeuble dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € (ce seuil s’apprécie bien par bien),
  • Cession d’immeuble détenu depuis plus de 15 ans,
  • Cession d’immeuble à un organisme bailleur de logements sociaux (exonération temporaire jusqu’au 31/12/2009).

Calcul de la plus-value brute

La plus-value est égale à la différence entre 1 et 2 :

  1. Le prix net de cession augmenté de toutes les charges et indemnités que le contrat impose à l’acquéreur à la décharge du vendeur, réduit sur justificatif du montant de la TVA acquittée (en cas de cession d’immeuble soumise à la TVA) et des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (frais versés à un intermédiaire, indemnités d’éviction versées par le propriétaire au locataire en cas de vente de bien « libre d’occupation », etc.…)
  2. Le prix d’acquisition (ou la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit) majoré :
    • De toutes les charges et indemnités au profit du cédant ;
    • Des frais d’acquisition (frais afférents à l’acquisition à titre onéreux pour leur montant réel ou pour 7,5 % du prix d’achat, frais afférents à l’acquisition à titre gratuit) ;
    • Des travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) réalisés par une entreprise sur justificatifs ;
    • Des frais de voiries, réseaux et distribution.

Si cession d’immeubles bâtis acquis depuis plus de 5 ans : en l’absence de justificatifs de travaux, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition peut être pratiquée.

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Détermination de la plus-value (PV) imposable

Abattement pour durée de détention applicable sur la PV

 

Nombre d'années de possession du bien

Bien vendu avant le 1er février 2012


Taux d'abattement applicable chaque année de détention
 

Bien vendu après le 1er février 2012 (à partir du 25 août 2011 en cas d'apport en société de biens immobiliers)


Taux d'abattement applicable chaque année de détention
 

Au-delà de la 5ème 10% 2%
Au-delà la 15ème Exonération 2%
Au-delà de la 17ème Exonération 4%
Au-delà de la 24ème Exonération 8%
Plus de 30 ans Exonération Exonération

 

Abattement fixe

Suppression de l'abattement général de 1000 euros. L'abattement général de 1 000 euros que l'on appliquait sans condition avant la réforme a été supprimée. La plus-value imposable est désormais tout simplement égale à la plus-value brute après abattement pour durée de détention.

Moins-values

Ne peuvent s’imputer ni sur une PV, si sur les autres revenus (exceptions en cas de vente d’un immeuble acquis par fraction successive).

Modalités d’imposition

Taxation au taux proportionnel de 19 % + Prélèvements Sociaux (PS) 13,5%. Et 15,5% dès juillet 2012

Obligations déclaratives et paiement

L’établissement de la déclaration et le paiement de l’imposition sont effectués par le notaire pour le vendeur lors de l’enregistrement de l’acte (aucune déclaration à déposer si la PV est exonérée).

Contribuables non-domiciliés en France

Sous réserve des conventions internationales, les PV suite à cessions d’immeubles situés en France, de droits immobiliers, de droits sociaux de sociétés non-cotées à prépondérance immobilière sont soumises à un prélèvement de 33,33%.
Pour les ressortissants d’Etats membres de la Communauté Européenne, ou assimilés le prélèvement est de 16 %.

Contrôle des déclarations

Les modalités de contrôle des PV des particuliers suivent les règles applicables en matière d’impôt sur le revenu (possibilité d’évaluation d’office pour absence ou insuffisance de réponse aux demandes de justifications, taxation d’office pour défaut ou dépôt tardif de la déclaration, intérêts de retard calculés à compter du 1er jour du mois suivant celui au cours duquel l’impôt devait être acquitté).

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La Plus-values immobilières professionnelles

Il s’agit de la PV qui fait suite à la cession d’un immeuble figurant à l’actif d’une entreprise ou affectée à l’exercice d’une profession.

Les PV réalisées lors de la cession d’élément d’actif sont soumises à l’impôt en application de règles propres aux PV professionnelles :
Il s’agit des PV qui se rattachent à une activité industrielle, commerciale ou non, artisanale ou agricole. Ce sont des profits exceptionnels se rapportant aux cessions des éléments de l’actif immobilisé des dites entreprises.

Régime général des PV professionnelles

  • Personnes morales soumises à l’IS

Ce sont toujours des PV professionnelles, qui relèvent du droit commun. Cession d’immeubles à un organisme bailleur de logements sociaux : jusqu’au 31/12/2011, taxation réduite des PV (19 % + contributions sociales sur IS).

  • Personnes morales non soumises à l’IS et exploitants individuels

Dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole exercée à titre professionnel (sont exclues les cessions de fonds de commerce en location-gérance et les cessions de terrain à bâtir) :

Entreprise Montant HT Durée d’activité < à 5 ans Durée d’activité > à 5 ans
Industrielle, commerciale de vente ou de fourniture de logement et agricole
  • CA < ou = à 250 000 €
  • 250 000 € < CA < ou = à 350 000 €
  • CA > ou = à 350 000 €
PV imposable
  • PV exonérée
  • PV exonérée = PV x (350 000-CA HT) / 100 000
  • PV imposable
Prestations de services
  • CA < ou = à 90 000 €
  • 90 000 € < CA < ou = à 126 000 €
  • CA > ou = à 126 000 €
  • PV exonérée
  • PV exonérée = PV x (126 000- CA HT) / 36 000
  • PV imposable

NOTAS

  • CA à retenir (BA, BIC, BNC) : moyenne des recettes HT réalisées au titre des exercices clos (ramenés le cas échéant à 12 mois) des 2 années civiles qui précèdent l’exercice de réalisation de la plus-value.
  • 5 ans : de l’acquisition ou de la création du fonds à la cession.
  • PV réalisées par les LMNP : régime des PV des particuliers.

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LES TAXES

La taxe d’habitation

La taxe d'habitation fait partie, avec la taxe foncière, des impôts locaux (impôts qui ne sont pas perçus au profit de l'État mais celui des collectivités territoriales).

Article 1407 et 1408 du CGI

Toute personne qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un logement meublé à usage d’habitation est imposée pour l’année entière. La taxe porte sur ce logement ainsi que ses dépendances (garages, remises, places de stationnement…).

Calcul

Le montant de la taxe d’habitation résulte de plusieurs opérations.

 

Valeur locative brute Résulte de l’évaluation faite par le Fisc, elle prend en compte la surface et les différentes caractéristiques du logement.
Cette surface est multipliée par un tarif communal, revalorisé chaque année.
Abattement pour
l’habitation principale
Obligatoire (pour charges de famille) :
Enfants/ascendants : 10, 15 ou 20% pour les 2 premiers ;
15, 20 ou 25% à partir de la 3ème pers. à charge.
Facultatives :
Voté par les collectivités.
Base nette Base d’imposition à laquelle le taux s’applique, collectivités par collectivités.
Taux d’imposition Taux voté par la collectivité ou calculé par l’Administration.
Cotisation brute Somme des cotisations calculée pour chaque collectivité.
Frais de gestion Frais perçus par l’Etat (4,4%, 8% pour la rés. secondaire)
Prélèvement pour base élevée Un prélèvement est effectué au profit de l’Etat sur les locaux à forte valeur locative.
Dégrèvement total Dans les DOM, dégrèvement en faveur des bénéficiaires du RMI.
Plafonnement en fonction du revenu Un dégrèvement de la taxe d’habitation (appelé plafonnement) est accordé si le RFR (revenu fiscal de référence) n’excède pas les limites prévues par l’Administration.
Montant de la taxe Il est égal à la Cotisation brute, plus les frais de gestion, plus le prélèvement pour base élevée, moins le dégrèvement total ou le plafonnement.
L’impôt n’est pas réclamé s’il est inférieur à 12 €.

Cas d’exonération

Pour l’habitation principale, est exonérée toute personne qui cumule les conditions suivantes :

  • Avoir un montant de revenus, de l'année précédente, ne dépassant pas une certaine somme (plafond RFR).
  • Occuper son habitation principale soit :
    • Seul(e);
    • Ou avec son conjoint;
    • Ou avec des personnes à charge (pour le calcul de l'impôt sur le revenu) ou dont les revenus ne dépassent pas une certaine limite ou encore titulaire de l'allocation supplémentaire ;
  • Etre soi-même ou son conjoint :
    • Titulaire de l'allocation supplémentaire ;
    • Titulaire de l'allocation aux adultes handicapés ;

Attention : le titulaire ne bénéficie pas de l'exonération lorsqu'il est rattaché au foyer fiscal de ses parents alors qu'il a une résidence différente de la leur car il ne remplit pas de déclaration d'impôt à titre personnel.

  • Invalide ou infirme sans pouvoir subvenir à ses besoins par le travail (sans condition d'âge)
  • Agé (e) de plus de 60 ans ;
  • Veuf ou veuve (sans condition d'âge) ;
  • Les membres du corps diplomatique et consulaire ainsi que certains hauts fonctionnaires des organisations internationales établies en France, à condition que leur pays concède un avantage analogue aux ambassadeurs et agents diplomatiques français ;
  • Les personnes reconnues indigentes par la commission communale des impôts.

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La taxe foncière

Les taxes foncières sur le bâti et le non bâti sont dues par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition.

En cas de vente en cours d'année, le vendeur peut demander le partage de la taxe à l'acheteur.

En cas de démembrement de propriété, c'est l'usufruitier qui est redevable des taxes foncières. Mais le titulaire d'un simple droit d'usage et d'habitation n’est pas redevable.

Le lieu d'imposition est celui où est situé le bien.

Biens imposables

Sont soumises à la taxe foncière sur le bâti toutes les propriétés bâties situées en France, y compris :

  • Les installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits ainsi que les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que, notamment, les cheminées d'usine, les réfrigérants atmosphériques, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d'exploitation ;
  • Les ouvrages d'art et les voies de communication ;
  • Les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, même s'ils sont seulement retenus par des amarres ;
  • Les sols des bâtiments de toute nature et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions à l'exception des terrains occupés par les serres affectées à une exploitation agricole ;
  • Les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu'il les fasse occuper par d'autres à titre gratuit ou onéreux ;
  • Les terrains, cultivés ou non, utilisés pour la publicité commerciale ou industrielle, par panneaux-réclames, affiches écrans ou affiches sur portatif spécial, établis au-delà d'une distance de 100 mètres autour de toute agglomération de maisons ou de bâtiments.

Calcul

L'administration calcule le revenu cadastral en appliquant un abattement forfaitaire de 50% à la valeur locative cadastrale.

La taxe foncière est égale au revenu cadastral multiplié par les taux fixés par les collectivités locales.

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LES PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX

Contribution sociale généralisée et prélèvements sociaux

La quasi-totalité des revenus et plus-values de toute nature perçus par les personnes physiques fiscalement domiciliées en France est soumis à un ensemble de prélèvements sociaux destinés à combler le déficit des régimes sociaux.

On distingue :

  • la Contribution Sociale Généralisée (CSG) : 8,2% sur les revenus du patrimoine ou de placements ;
  • la Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) dont le taux est de 0,5% ;
  • le prélèvement social de 2%, auquel s'ajoute un prélèvement additionnel au taux de 0,3% ;
  • le prélèvement RSA au taux de 1,1%.

Les modalités d'application diffèrent selon qu'il s'agit de revenus d'activité ou assimilés ou de revenus du capital.

A quelques rares exceptions près, l'ensemble des revenus et plus-values du patrimoine est soumis à la CGS, à la CRDS et au prélèvement social, ce qui représente un taux global de 12,1%.

Sont notamment concernés les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers, les rentes viagères constituées à titre onéreux, les plus-values mobilières et immobilières, y compris celles taxées à un taux proportionnel, les revenus de locations meublées non professionnelles et tout autre revenu non soumis à la CSG au titre de revenus professionnels.

Calcul

Ces revenus sont soumis à la taxation pour leur montant net, avant application des différents abattements prévus par la loi.

Ces taxes sont acquittées sur envoi d'un rôle par l'administration fiscale dans le cas des revenus fonciers et des plus-values immobilières.

La CSG est déductible, à hauteur de 5,8%, du revenu global de l'année où elle a été payée. Mais cette déductibilité partielle ne concerne que les revenus du patrimoine soumis à l'impôt au barème progressif : revenus fonciers, revenus mobiliers non soumis au prélèvement libératoire, revenus de locations meublées non professionnelles, etc.
Sont donc exclus tous les revenus soumis au prélèvement libératoire ainsi que ceux qui sont exonérés d'impôts (PEA, épargne-logement, etc.).

LA DETENTION DE L’IMMOBILIER

> L'indivision

L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose. Beaucoup de biens peuvent faire l'objet d'une indivision : meubles (voiture) ou immeubles (terrain, appartement, maison).

L'achat en indivision permet :

  • Un financement;
  • Un entretien;
  • Une gestion à priori plus facile.

La quote-part de chacun dans le bien est fixée lors de l'achat. Il existe d'autres façons de se grouper pour acheter un bien à plusieurs, en créant une association ou une société, par exemple, mais cela nécessite plus de démarches.

L'achat en indivision présente une grande simplicité, du moins au départ. En effet, par la suite, le fonctionnement d'une indivision peut se révéler plus difficile que prévu.

En effet, toutes les décisions doivent être prises à l'unanimité, c'est la règle absolue.

Chaque indivisaire est tenu d'une partie des dettes de l'indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple).

Les risques

Le risque de mésentente doit donc être bien évalué avant un tel achat. Le plus souvent, l'achat d'un logement en indivision est effectué par deux personnes non mariées, vivant en couple, ce qui limite le nombre de participants.

Par ailleurs, le régime juridique de l'indivision est provisoire. La loi pose comme principe que «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Chaque propriétaire (appelé indivisaire) peut, à tout moment, imposer à l'autre de vendre le bien pour en partager le prix.

La convention d’indivision

Il existe une possibilité de donner une certaine stabilité à l'indivision : la signature d'une convention d'indivision. A peine de nullité, cette convention est établie par écrit.

Elle décrit le bien indivis et indique la quote-part de chaque indivisaire.

Publiée au bureau des hypothèques, cette convention doit être rédigée par acte notarié. Elle peut être conclue pour une durée maximum de cinq ans.

Pendant la durée de la convention d'indivision et sauf circonstances exceptionnelles, personne ne peut exiger la vente pour obtenir sa part, ce qui offre une stabilité certaine.

La convention est renouvelable sur simple accord des indivisaires. Ceux-ci peuvent même prévoir qu'elle se renouvellera par tacite reconduction.

Cette convention permet aussi d'organiser la vie de l'indivision, notamment de répartir les dépenses.

Un gérant peut même être nommé par les indivisaires, choisi ou non parmi eux. Une personne seule occupant un bien indivis, peut être redevable d'une indemnité d'occupation aux autres indivisaires. Par ailleurs, pour vendre une part à un étranger à l'indivision, les autres indivisaires ont un droit de préemption. Il faut donc leur proposer l'achat par priorité en suivant une procédure spéciale.

Cas particuliers

L'indivision n'est pas toujours une situation choisie volontairement.

D’une part, c'est le cas pour chaque héritage avec d'autres personnes : on parle alors d'indivision successorale.

D’autre part, dans le cas d’un divorce, et que la communauté n'est pas encore partagée : il s'agit alors d'indivision post-communautaire.

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LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

La SCI de location d’immeuble, ou SCI de gestion patrimoniale (art. 1832 et suivants du Code Civil), est une société dont l’objet est la location d’un ou plusieurs immeubles acquis ou reçu en apport. La vente d’immeuble est possible, mais reste occasionnelle.

Critères de choix pour la création d’une SCI

La création d’une SCI résulte essentiellement d’un choix patrimonial de l’investisseur qui tient compte du contexte économique, juridique et fiscal. Toutefois, elle n’est pas toujours la réponse optimale à toute situation d’investissement.

Les objectifs personnels des investisseurs et les conséquences financières seront autant d’éléments :

  • Qui plaideront en faveur ou contre l’utilisation de la SCI comme structure d’accueil de l’investissement immobilier locatif.
  • Qui permettront de choisir la SCI à créer selon 2 régimes fiscaux possibles, celui de la SCI dite « translucide » ou celui de la SCI assujettie à l’IS, sur option.

Le choix patrimonial

Le choix de créer une SCI peut résulter d’une volonté :

  • D’acquérir un patrimoine distinct juridiquement de celui de l’entreprise !
  • De regrouper, à plusieurs personnes, des capitaux pour l’acquisition d’un immeuble en vue de le louer et notamment d’éviter la constitution d’une indivision ;
  • De gérer et transmettre avec souplesse un patrimoine immobilier ;
  • De disposer d’un outil de gestion du patrimoine d’une personne incapable, par la dissociation des pouvoirs (perception des revenus pour l’incapable et gestion par un tiers).

Préalablement à la création de la société, des questions indispensables s’imposent à tout investisseur :

  • Nature de l’investissement, Pérennité de l’immeuble, qualité, situation géographique.
  • Affectation ou non à une activité industrielle et commerciale.
  • Objectifs : espérance de plus-value, de revenus complémentaires, moyen de transmission, protection du patrimoine.
  • Situation financière et fiscale des associés : disponibilités, avantages fiscaux recherchés…

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Le choix du régime fiscale de la SCI

Les SCI ne sont pas assujetties de plein droit à l’impôt sur les sociétés, exception faite de la location en meublé. Toutefois, elles peuvent opter pour ce régime.

Deux régimes fiscaux possibles:

SCI dite translucide

Les revenus sont imposés au nom de chaque associé selon leur propre régime, que ces revenus soient distribués, ou mis en réserve.

Régime des particuliers, revenus fonciers

IS, BIC

  • Personne physique ou profession libérale :
  • Personne morale ou entreprise individuelle :

SCI IS sur option

  • Les revenus sont imposés chez elle, à l'IS sur son propre résultat.
  • Le bénéfice disponble peut être distribué sous forme de dividendes imposables chez l'associé.

Les points clés JURIDIQUES

 

 

AVANTAGES

INCONVENIENTS

REMARQUES

Personnalité morale

 

Une personnalité juridique propre différente de celle de chacun des associés

Permet d’isoler un bien immo. De l’ensemble du patrimoine personnel et/ou professionnel

Obligations juridiques (rédaction de statuts, assemblée d’approbation des comptes) et gestion contraignante (compta. à jour, obligations fiscales)

Les statuts laissent une certaine latitude pour inclure des clauses spécifiques aux besoins des associés (modalités de cession…)

Objet

 

La gestion et la location d’immeuble

 

Toute activité commerciale est exclue et entraîne la taxation à l’IS

Des actes commerciaux utiles à l’activité et de faible importance sont possibles : ils sont l’accessoire de l’activité civile

Associés

 

Au mini 2, pas de maximum

Des époux peuvent être associés, ainsi que des enfants mineurs, majeurs, et des incapables

Responsabilité indéfinieà proportion de leur part dans le capital social

Le gérant est responsable vis-à-vis des tiers, de la société et des associés

Capital

 

Constitué d’apports en nature ou en numéraire

Il est fixé librement par les associés, qui reçoivent des parts proportionnellement à leurs apports

La libération du capital étant fixée par les statuts, celui-ci ne constitue pas une véritable garantie pour les tiers

En pratique, la constitution d’un capital important n’est pas intéressante, en raison de l’exonération des PV immo.

Investissement lié à une activité économique

 

Location d’un immeuble à une société d’exploitation avec associés communs

Protection de l’immobilier contre les risques de la vie économique de l’entreprise commerciale ou industrielle

L’Administration fiscale peut substituer au montant du loyer déclaré la valeur locative de l’immeuble

Bien que les associés soient communs, le bail doit respecter un certain formalisme et les conditions de marchés (fixation des loyers, délais de paiement…)

Transmission

 

Aux héritiers ou à des investisseurs extérieurs

Evite les aléas de l’état d’indivision

Possibilité de transmission échelonnée des parts(et sur le nombre et sur la valeur)

 

La transmission de patrimoine peut être facilitée par la création d’une SCI par immeuble.

Dissolution

 

Règle de la société civile

Aucun avantage particulier

L’attribution de l’immeuble aux associés a les mêmes conséquences que s’il est vendu à un tiers : imposition des PV sauf cas d’exonération

Causes possibles de dissolution :

Expiration de la société sans prorogation

Extinction de l’objet

Annulation du contrat de société

Décision des associés ou du tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs

 

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Les points clés FINANCIERS

 

 

AVANTAGES

INCONVENIENTS

REMARQUES

Associés

 

Mise en commun de fonds

Répartition des apports différente entre les associés en fonction des possibilités financières de chacun

 

Toutefois, attention aux déséquilibres d’ordre juridique qui pourrait en découler

Revenus complémentaires

Moyen de percevoir des revenus complémentaires après remboursement des emprunts (effet de levier)

Pendant la phase de remboursement e l’emprunt (hors in fine), le résultat d’une SCI translucide, imposable chez l’associé, augmente progressivement puisque les intérêts d’emprunt diminuent. En même temps, les loyers servent au remboursement de l’emprunt.

Vérifier la qualité de l’immeuble, sa situation, sa pérennité

Activité commerciale ou industrielle séparée et connexe

(dirigeants communs)

Gestion séparée de l’immobilier : pas d’impact sur la gestion propre de l’entreprise et évite l’inscription de l’immeuble à l’actif de la société d’exploitation

Si arrêt d’activité de la société locataire : difficulté de location pour tout immeuble spécifique ou situé dans une zone défavorisée, avec poursuite du remboursement de l’emprunt par la SCI

 

Financement

 

Crédit-bail

Financement extérieur à 100% du coût de l’investissement

Rigidité du contrat

Régime fiscal couteux pour les associés personnes physiques lors de la levée de l’option d’achat

Pour des raisons fiscales, le crédit-bail est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI dont les résultats sont imposés à l’IS

Emprunt

Pleine propriété de l’immeuble-> Liberté de gestion (ex : en cas d’agrandissement)

Attention aux garanties personnelles éventuellement demandées en complément de l’hypothèque sur l’immeuble

Durée généralement

Comprise entre 12 et 15 ans.

 

Les points clés FISCAUX

 

 

AVANTAGES

INCONVENIENTS

REMARQUES

Constitution

Répartition des apports différente entre les associés en fonction des possibilités financières de chacun

 

Ajouter les frais et honoraires de constitution

Acquisition d’un immeuble

- de 5 ans et 1ère revente

Application du régime de TVA aux taux normal augmenté de la taxe de publicité foncière sur le prix HT

 

 

+ de 5 ans ou si moins de 5 ans à partir de la 2ème revente

Droits d’enregistrement fixés à 5,09% du prix de vente de l’immeuble

 

 

Détermination des résultats

Résultat déterminé selon le régime fiscal applicable à chaque associé et imposé dans ses propres revenus

SCI translucide

Associés personnes physiques

Régime des revenus fonciers

Droits d’enregistrement non déductibles, amortissements non déductibles sauf régimes fonciers spéciaux

Pas de déduction des travaux d’agrandissement, construction, amélioration dans locaux professionnels

Déficits imputables sur le revenu global sous conditions ou sur les revenus fonciers pendant 10 ans

Associés personnes morales ou ent. Indiv.

Droit d’enregistrement et amortissements sont déductibles

Régimes des BIC ou BA

 

Déficit imputable l’année de la réalisation et les 6 années suivantes (sauf sociétés IS sans limite de durée)

Associés mixtes

Régimes des revenus Fonciers, BIC ou BA selon l’associé

 

Obligation de constater des amortissements sur les immeubles

SCI IS

Base d’imposition minorée par la déduction de tous frais et charges y compris l’amortissement de l’investissement

Option irrévocable

 

 


Cessions

Immeuble

SCI translucide

Associé personne physique : PV immo habituelle (16% + PS), dégressive

Associé personne morale ou ent. Indiv : application du régime des PV professionnelles (avec exo. sous certaines conditions)

Sauf exception, la PV est imposée au niveau des associés présents à la date de cession et non à la date de clôture de l’exercice

SCI IS

 

PV imposable au taux de l’IS

Distribution du net disponible aux associés sous forme de dividendes imposables

 

Titres

SCI translucide

Associés personne physique : PV habituelle (16% + PS), dégressive

Associé personne morale ou ent. Indiv : application du régime des PV professionnelles (avec exo. Sous certaines conditions)

 

 

Acte écrit obligatoire soumis aux formalités

Sauf dispositions, agrément de tous les associés nécessaires, sauf cession entre ascendant ou descendant associé

 

SCI IS

Associé personne physique : régime des cessions de titres. PV imposée au taux de 18%+ PS

Associé personne morale ou ent. Indiv :

Application du régime des PV professionnelles

 

Pas d’exonération de la PV dans le temps

Le rachat des titres financé par emprunt doit être réalisé par une structure juridique pour bénéficier de la déduction fiscale des intérêts

 

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LE DEMEMBREMENT

Le principe général du mécanisme de démembrement est de séparer le droit de propriété en 2 éléments constitutifs : l’usufruit et la nue-propriété.

Comprendre le démembrement

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriétés. Il trouve son origine dans la théorie juridique des 3 composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usus est le droit qui permet au propriétaire d’une chose d’user de son bien et de l’utiliser comme il veut.

Le fructus est le concept qui autorise le propriétaire à faire fructifier son bien et à l’utiliser comme source de revenus.

Enfin, l’abusus est le droit d’aliéner son bien, c’est-à-dire de le vendre ou d’en transférer gratuitement la propriété à une autre personne.

> L’usufruit

L’usufruit est un droit similaire à celui qui permet à tout propriétaire de profiter de sa propriété. Il s’agit du droit de jouir de tous les bénéfices que l’usage de la propriété peut apporter. Dans le cas d’un logement, l’usufruit comprend le droit d’habiter le logement, de le louer ou de l’utiliser à d’autres fins rémunératrices.

Dans le Code Civil, l’usufruit est le « droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

L’usufruitier dispose donc d’un droit de jouissance complet sur la propriété.

> La nue-propriété

Cette notion est relative au droit d’aliénation du bien. Celui qui dispose de la nue-propriété peut donc céder le bien en le vendant.

La possession de la nue-propriété s’apparente donc à une possession sans droit de jouissance du bien possédé. Celui qui a la nue-propriété dispose de l’ensemble.

Des droits d’aliénation mais uniquement de ces derniers. Celui qui a les droits de nue-propriété ne pourra profiter de ses droits à la fin du mécanisme du démembrement. En effet, l’usufruit va revenir au propriétaire du bien quand le démembrement prend fin.

Le démembrement est utilisé généralement dans un objectif fiscal. Il permet d’obtenir des avantages dans des domaines comme la succession. Le mécanisme permet en effet de diminuer les couts fiscaux grâce notamment à la séparation des valeurs de bien.

 

 

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