Guide de l'immobilier
LA DéTENTION DE L’IMMOBILIER
L'indivision
L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose. Beaucoup de biens peuvent faire l'objet d'une indivision : meubles (voiture) ou immeubles (terrain, appartement, maison).
L'achat en indivision permet :
- Un financement;
- Un entretien;
- Une gestion à priori plus facile.
La quote-part de chacun dans le bien est fixée lors de l'achat. Il existe d'autres façons de se grouper pour acheter un bien à plusieurs, en créant une association ou une société, par exemple, mais cela nécessite plus de démarches.
L'achat en indivision présente une grande simplicité, du moins au départ. En effet, par la suite, le fonctionnement d'une indivision peut se révéler plus difficile que prévu.
En effet, toutes les décisions doivent être prises à l'unanimité, c'est la règle absolue.
Chaque indivisaire est tenu d'une partie des dettes de l'indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple).
Les risques
Le risque de mésentente doit donc être bien évalué avant un tel achat. Le plus souvent, l'achat d'un logement en indivision est effectué par deux personnes non mariées, vivant en couple, ce qui limite le nombre de participants.
Par ailleurs, le régime juridique de l'indivision est provisoire. La loi pose comme principe que «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Chaque propriétaire (appelé indivisaire) peut, à tout moment, imposer à l'autre de vendre le bien pour en partager le prix.
La convention d’indivision
Il existe une possibilité de donner une certaine stabilité à l'indivision : la signature d'une convention d'indivision. A peine de nullité, cette convention est établie par écrit.
Elle décrit le bien indivis et indique la quote-part de chaque indivisaire.
Publiée au bureau des hypothèques, cette convention doit être rédigée par acte notarié. Elle peut être conclue pour une durée maximum de cinq ans.
Pendant la durée de la convention d'indivision et sauf circonstances exceptionnelles, personne ne peut exiger la vente pour obtenir sa part, ce qui offre une stabilité certaine.
La convention est renouvelable sur simple accord des indivisaires. Ceux-ci peuvent même prévoir qu'elle se renouvellera par tacite reconduction.
Cette convention permet aussi d'organiser la vie de l'indivision, notamment de répartir les dépenses.
Un gérant peut même être nommé par les indivisaires, choisi ou non parmi eux. Une personne seule occupant un bien indivis, peut être redevable d'une indemnité d'occupation aux autres indivisaires. Par ailleurs, pour vendre une part à un étranger à l'indivision, les autres indivisaires ont un droit de préemption. Il faut donc leur proposer l'achat par priorité en suivant une procédure spéciale.
Cas particuliers
L'indivision n'est pas toujours une situation choisie volontairement.
D’une part, c'est le cas pour chaque héritage avec d'autres personnes : on parle alors d'indivision successorale.
D’autre part, dans le cas d’un divorce, et que la communauté n'est pas encore partagée : il s'agit alors d'indivision post-communautaire.
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LA SOCIéTé CIVILE IMMOBILIèRE
La SCI de location d’immeuble, ou SCI de gestion patrimoniale (art. 1832 et suivants du Code Civil), est une société dont l’objet est la location d’un ou plusieurs immeubles acquis ou reçu en apport. La vente d’immeuble est possible, mais reste occasionnelle.
Critères de choix pour la création d’une SCI
La création d’une SCI résulte essentiellement d’un choix patrimonial de l’investisseur qui tient compte du contexte économique, juridique et fiscal. Toutefois, elle n’est pas toujours la réponse optimale à toute situation d’investissement.
Les objectifs personnels des investisseurs et les conséquences financières seront autant d’éléments :
- Qui plaideront en faveur ou contre l’utilisation de la SCI comme structure d’accueil de l’investissement immobilier locatif.
- Qui permettront de choisir la SCI à créer selon 2 régimes fiscaux possibles, celui de la SCI dite « translucide » ou celui de la SCI assujettie à l’IS, sur option.
Le choix patrimonial
Le choix de créer une SCI peut résulter d’une volonté :
D’acquérir un patrimoine distinct juridiquement de celui de l’entreprise !
- De regrouper, à plusieurs personnes, des capitaux pour l’acquisition d’un immeuble en vue de le louer et notamment d’éviter la constitution d’une indivision ;
- De gérer et transmettre avec souplesse un patrimoine immobilier ;
- De disposer d’un outil de gestion du patrimoine d’une personne incapable, par la dissociation des pouvoirs (perception des revenus pour l’incapable et gestion par un tiers).
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Préalablement à la création de la société, des questions indispensables s’imposent à tout investisseur :
- Nature de l’investissement, Pérennité de l’immeuble, qualité, situation géographique.
- Affectation ou non à une activité industrielle et commerciale.
- Objectifs : espérance de plus-value, de revenus complémentaires, moyen de transmission, protection du patrimoine.
- Situation financière et fiscale des associés : disponibilités, avantages fiscaux recherchés…
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Le choix du régime fiscale de la SCI
Les SCI ne sont pas assujetties de plein droit à l’impôt sur les sociétés, exception faite de la location en meublé. Toutefois, elles peuvent opter pour ce régime.
Deux régimes fiscaux possibles:
SCI dite translucide
Les revenus sont imposés au nom de chaque associé selon leur propre régime, que ces revenus soient distribués, ou mis en réserve.
Régime des particuliers, revenus fonciers
IS, BIC
- Personne physique ou profession libérale :
- Personne morale ou entreprise individuelle :
SCI IS sur option
- Les revenus sont imposés chez elle, à l'IS sur son propre résultat.
- Le bénéfice disponble peut être distribué sous forme de dividendes imposables chez l'associé.
Les points clés JURIDIQUES
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AVANTAGES
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INCONVENIENTS
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REMARQUES
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Personnalité morale
Une personnalité juridique propre différente de celle de chacun des associés
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Permet d’isoler un bien immo. De l’ensemble du patrimoine personnel et/ou professionnel
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Obligations juridiques (rédaction de statuts, assemblée d’approbation des comptes) et gestion contraignante (compta. à jour, obligations fiscales)
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Les statuts laissent une certaine latitude pour inclure des clauses spécifiques aux besoins des associés (modalités de cession…)
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Objet
La gestion et la location d’immeuble
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Toute activité commerciale est exclue et entraîne la taxation à l’IS
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Des actes commerciaux utiles à l’activité et de faible importance sont possibles : ils sont l’accessoire de l’activité civile
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Associés
Au mini 2, pas de maximum
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Des époux peuvent être associés, ainsi que des enfants mineurs, majeurs, et des incapables
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Responsabilité indéfinieà proportion de leur part dans le capital social
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Le gérant est responsable vis-à-vis des tiers, de la société et des associés
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Capital
Constitué d’apports en nature ou en numéraire
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Il est fixé librement par les associés, qui reçoivent des parts proportionnellement à leurs apports
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La libération du capital étant fixée par les statuts, celui-ci ne constitue pas une véritable garantie pour les tiers
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En pratique, la constitution d’un capital important n’est pas intéressante, en raison de l’exonération des PV immo.
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Investissement lié à une activité économique
Location d’un immeuble à une société d’exploitation avec associés communs
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Protection de l’immobilier contre les risques de la vie économique de l’entreprise commerciale ou industrielle
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L’Administration fiscale peut substituer au montant du loyer déclaré la valeur locative de l’immeuble
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Bien que les associés soient communs, le bail doit respecter un certain formalisme et les conditions de marchés (fixation des loyers, délais de paiement…)
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Transmission
Aux héritiers ou à des investisseurs extérieurs
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Evite les aléas de l’état d’indivision
Possibilité de transmission échelonnée des parts(et sur le nombre et sur la valeur)
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La transmission de patrimoine peut être facilitée par la création d’une SCI par immeuble.
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Dissolution
Règle de la société civile
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Aucun avantage particulier
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L’attribution de l’immeuble aux associés a les mêmes conséquences que s’il est vendu à un tiers : imposition des PV sauf cas d’exonération
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Causes possibles de dissolution :
Expiration de la société sans prorogation
Extinction de l’objet
Annulation du contrat de société
Décision des associés ou du tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs
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Les points clés FINANCIERS
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AVANTAGES
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INCONVENIENTS
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REMARQUES
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Associés
Mise en commun de fonds
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Répartition des apports différente entre les associés en fonction des possibilités financières de chacun
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Toutefois, attention aux déséquilibres d’ordre juridique qui pourrait en découler
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Revenus complémentaires
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Moyen de percevoir des revenus complémentaires après remboursement des emprunts (effet de levier)
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Pendant la phase de remboursement e l’emprunt (hors in fine), le résultat d’une SCI translucide, imposable chez l’associé, augmente progressivement puisque les intérêts d’emprunt diminuent. En même temps, les loyers servent au remboursement de l’emprunt.
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Vérifier la qualité de l’immeuble, sa situation, sa pérennité
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Activité commerciale ou industrielle séparée et connexe
(dirigeants communs)
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Gestion séparée de l’immobilier : pas d’impact sur la gestion propre de l’entreprise et évite l’inscription de l’immeuble à l’actif de la société d’exploitation
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Si arrêt d’activité de la société locataire : difficulté de location pour tout immeuble spécifique ou situé dans une zone défavorisée, avec poursuite du remboursement de l’emprunt par la SCI
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Financement
Crédit-bail
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Financement extérieur à 100% du coût de l’investissement
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Rigidité du contrat
Régime fiscal couteux pour les associés personnes physiques lors de la levée de l’option d’achat
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Pour des raisons fiscales, le crédit-bail est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI dont les résultats sont imposés à l’IS
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Emprunt
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Pleine propriété de l’immeuble-> Liberté de gestion (ex : en cas d’agrandissement)
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Attention aux garanties personnelles éventuellement demandées en complément de l’hypothèque sur l’immeuble
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Durée généralement
Comprise entre 12 et 15 ans.
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Les points clés FISCAUX
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AVANTAGES
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INCONVENIENTS
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REMARQUES
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Constitution
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Répartition des apports différente entre les associés en fonction des possibilités financières de chacun
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Ajouter les frais et honoraires de constitution
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Acquisition d’un immeuble
- de 5 ans et 1ère revente
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Application du régime de TVA aux taux normal augmenté de la taxe de publicité foncière sur le prix HT
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+ de 5 ans ou si moins de 5 ans à partir de la 2ème revente
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Droits d’enregistrement fixés à 5,09% du prix de vente de l’immeuble
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Détermination des résultats
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Résultat déterminé selon le régime fiscal applicable à chaque associé et imposé dans ses propres revenus
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SCI translucide
Associés personnes physiques
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Régime des revenus fonciers
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Droits d’enregistrement non déductibles, amortissements non déductibles sauf régimes fonciers spéciaux
Pas de déduction des travaux d’agrandissement, construction, amélioration dans locaux professionnels
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Déficits imputables sur le revenu global sous conditions ou sur les revenus fonciers pendant 10 ans
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Associés personnes morales ou ent. Indiv.
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Droit d’enregistrement et amortissements sont déductibles
Régimes des BIC ou BA
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Déficit imputable l’année de la réalisation et les 6 années suivantes (sauf sociétés IS sans limite de durée)
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Associés mixtes
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Régimes des revenus Fonciers, BIC ou BA selon l’associé
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Obligation de constater des amortissements sur les immeubles
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SCI IS
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Base d’imposition minorée par la déduction de tous frais et charges y compris l’amortissement de l’investissement
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Option irrévocable
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Cessions
Immeuble
SCI translucide
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Associé personne physique : PV immo habituelle (16% + PS), dégressive
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Associé personne morale ou ent. Indiv : application du régime des PV professionnelles (avec exo. sous certaines conditions)
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Sauf exception, la PV est imposée au niveau des associés présents à la date de cession et non à la date de clôture de l’exercice
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SCI IS
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PV imposable au taux de l’IS
Distribution du net disponible aux associés sous forme de dividendes imposables
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Titres
SCI translucide
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Associés personne physique : PV habituelle (16% + PS), dégressive
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Associé personne morale ou ent. Indiv : application du régime des PV professionnelles (avec exo. Sous certaines conditions)
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Acte écrit obligatoire soumis aux formalités
Sauf dispositions, agrément de tous les associés nécessaires, sauf cession entre ascendant ou descendant associé
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SCI IS
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Associé personne physique : régime des cessions de titres. PV imposée au taux de 18%+ PS
Associé personne morale ou ent. Indiv :
Application du régime des PV professionnelles
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Pas d’exonération de la PV dans le temps
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Le rachat des titres financé par emprunt doit être réalisé par une structure juridique pour bénéficier de la déduction fiscale des intérêts
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