LES SCPI
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), communément appelées "pierre papier", sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
PRINCIPES ET FONCTIONNEMENT
> LES TYPES DE SCPI
| SCPI de Rendement |
SCPI Fiscales |
SCPI de plus value |
Ces SCPI ont pour objectif de permettre aux associés de percevoir rapidement des revenus réguliers(souvent de manière trimestrielle) issus des loyers perçus par la société de gestion. Le patrimoine de ces SCPI est généralement spécialisé dans des secteurs déterminés que l'on peut regrouper en:
- Murs de magasins
- Murs de bureaux
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Investies principalement en immobilier d'habitation éligible à un dispositif foncier permettant de bénéficier de réduction d'impôt, ces SCPI permettent aux associés accéder aux mêmes avantages fiscaux qu'une acquisition en directe.
- Les SCPI Deficit foncier
- Les SCPI Malraux
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Ces SCPI recherchent une valorisation de leurs parts sur le long terme . Contrairement aux SCPI de rendement, leur objectif n'est pas de percevoir des revenus immédiat et réguliers. Leur politique d'investissement s'orientera alors sur l'acquisition d'immeubles à faible coût ( en raison par exemple de leur état de vétusté)
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> LES DISPONIBILITES
SCPI à capital variable
La souscription est normalement ouverte tant qu'elle n' a pas atteint son capital maximal fixé par ses statuts. Il est donc facile d'acquérir des parts.
- Les atouts
- Il est possible d'acheter des parts et de les revendre à tout moment
- Le gestionnaire de la SCPI gère les demandes de rachat en fonction d'un prix déterminé et connu (= valeur de retrait)
- Le prix de la part reflète plus la valeur des actifs car il est fixé en fonction d'une valeur d'expertise déterminée tous les ans.
- Les inconvénients
- Une collecte parfois mal maîtrisée pouvant entrainer une chute temporaire de la rentabilité.
SCPI à capital fixe
En dehors de toute augmentation de capital, les parts sont uniquement négociables sur un marché secondaire. Un marché de gré à gré souvent peu efficient qui fonctionne suivant la loi de l'offre et de la demande.
- Les atouts
Une SCPI a capital fixe maitrise mieux sa collecte en ouvrant le capital à la souscription en fonction des opportunités
- Les inconvénients
- Marché secondaire peu liquide
- Risque de déconnection en prix des parts et valeur du patrimoine : Valeur des parts dépend de l'offre et de la demande entrainant un risque de décote ou de surévaluation.
Investir en immobilier à travers des SCPI est plus simple :
- Pas de passage chez le notaire,
- Pas de locataire à trouver,
- Aucun souci de gestion.
> LES ATOUTS DES SCPI
Il est possible d’acquérir des SCPI pour une somme variant de quelques centaines à quelques milliers d'euros. Les transactions sont facilitées par la nouvelle législation qui assure une plus grande liquidité des parts de SCPI. La revente des parts de SCPI est plus simple et rapide que la cession d’un bien immobilier détenu en direct.
Les associés de SCPI ne supportent pas les contraintes des propriétaires-bailleurs. La société de gestion prend en charge tout l’administratif et s’occupe de trouver les biens, les locataires … et verse directement à l’associé sa quote-part de revenus locatifs nets de charges.
- Diversification et mutualisation des risques
Les montants dont disposent les SCPI permettent une diversification du risque par la multiplication des biens. Une SCPI peut investir dans des secteurs ou dans des biens qui sont rarement accessibles aux particuliers tant en terme de montant que sur le plan géographique. De plus, la puissance d'investissement que représente une SCPI, lui permet de négocier ses acquisitions aux meilleurs prix ce qui réduit l’impact des cycles économiques.
- Une gestion de professionnels
la société de gestion a pour mission d'assurer la location des immeubles dans les meilleures conditions.
- La transparence d'information
Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des Associés. Les SCPI sont contrôlées et soumises au visa de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les associés reçoivent tous les trois mois une information très détaillée sur l'évolution de leur placement ainsi qu'un bilan annuel à l'occasion des assemblées générales.
COMMENT Y SOUSCRIRE ?
> AU COMPTANT
- Revenus immédiats et réguliers,
- Aucun souci de gestion ou de location
- La possibilité de diversifier ses actifs (Murs de magasins, de bureaux)
Une fois la sélection des SCPI effectuées, l'opération est simple: Il vous suffit de nous retourner :
- Le dossier de souscription dûment complété et signé
- Une photocopie recto / verso d'une pièce d'identité en cours de validité pour chacun des acquéreurs ( il est possible d'acquérir conjointement les parts)
- Un justificatif de domicile de moins de trois mois.
- Le chèque correspond à votre investissement, tiré sur le compte du souscripteur et libellé à l'ordre de la SCPI
- Le RIB de votre compte pour percevoir , de façon souvent trimestrielle, les revenus de votre investissement.
Une fois vos parts enregistrées, vous recevrez : une attestation de propriété de parts et la fin du délai de carence, vous commencerez à percevoir vos revenus. ( les dividendes sont versés à trimestre échu et le délai de carence peut varier en fonction du des SCPI entre 1 et 3 mois.) Par exemple: pour une SCPI dont le délai de carence est de 2 mois souscrite le 15 février . la fin du délai de carence sera terminé le 1 mai. Les dividendes étant généralement versés à trimestre échu. En juillet, vous toucherez les loyers de mai et de juin.
Par la suite, vous recevrez de façon régulière des informations concernant la ou les SCPI que vous avez acquis par le biais de bulletin trimestriels, de rapport de gestion annuel. Vous recevrez également au moment des déclarations fiscales un imprimé et un guide fiscal pour vous aider à remplir votre déclaration. Les montants et les cases à reporter vous seront clairement indiqués.
> PAR UN FINANCEMENT
L'acquisition des parts de SCPI peut être financée par un prêt immobilier.
- Utiliser le levier du crédit pour optimiser son investissement
- Eviter de mobiliser son épargne
- Utiliser sa capacité de remboursement et d'endettement
- Impacter fiscalement ses intérêts d'emprunt sur ses revenus fonciers
- Acquérir plus de parts
Le rendement des SCPI n'est pas garanti, le remboursement des échéances de prêt est indépendant des revenus escomptés.
Vous pouvez interroger votre établissement bancaire habituel pour le financement de vos parts. Ce dernier ne sera peut être pas en mesure de financer les SCPI que vous avez sélectionné.
Chez PRIMERA FINANCE Nous nous chargeons du financement de vos parts.
> EN ASSURANCE VIE
Acquisition de SCPI en assurance vie
La souplesse et la fiscalité avantageuse de l’assurance vie alliées à la rentabilité des SCPI
Le contrat d'assurance-vie, investi en SCPI, combine les avantages du support (la SCPI) et la fiscalité attractive de l'assurance-vie.
Nos assurances vie permettent d’utiliser un mécanisme spécifique de levier de financement et d’investir sur des parts de SCPI. Prenez conseil auprès de notre service gestion : 09.82.49.07.33 (Appel non surtaxé)
Il n’y a pas de solution toute faite et il convient donc d’étudier très précisément selon votre cas particulier quel mode de souscription en SCPI vous convient le mieux.
Les éléments suivants doivent être considérés :
- Vos objectifs : perception de revenus, défiscalisation, plus-value, transmission …
- Votre tranche marginale d’imposition
- Vos autres revenus / déficits fonciers
- Votre horizon de placement.
> POINTS DE VIGILANCE
1. Patrimoine.
Vérifiez la composition du patrimoine de la SCPI. Assurez-vous qu'il n'est pas trop ancien et qu'il est bien entretenu. Grenelle de l'environnement oblige, beaucoup d'immeubles vieillissants nécessitent des travaux qui feront chuter les rendements. C'est moins vrai pour les SCPI murs de magasin dont les travaux sont assurés par les exploitants.
2. Taux d'occupation.
Visez un taux d'occupation de 95 % et ne descendez surtout pas sous les 90 % - le rendement serait entaché.
3. Collecte.
Privilégiez les SCPI qui collectent le mieux, qui font des arbitrages de leurs actifs, de même que les jeunes SCPI car elles ont de nouveaux locataires et peu de risque de renégociation.
4. Report à nouveau.
Vérifiez que le gérant n'a pas utilisé son « report à nouveau », c'est-à-dire la part de bénéficie qu'il ne distribue pas et qui sert de « bas de laine » pour doper les rendements en période de disette. Cette information figure dans les bilans.
5. Rendement.
Ne vous fiez pas aux SCPI qui affichent les performances les plus importantes : la vente d'un actif peut avoir grossi artificiellement le rendement.
