LES PROFITS IMMOBILIERS
Le régime fiscal des plus-values, suite à cession d’un immeuble, diffère suivant la personne, la nature et la fréquence des opérations.
Les plus-values immobilières des particuliers
Le régime fiscal est identique pour la plus grande partie des plus-values immobilières, mais les règles d’imposition diffèrent selon la durée de possession du bien.
Champ d’application
Opérations imposables
Exclusivement les cessions à titre onéreux (vente, apport, échange, expropriation)
Biens imposables
Immeubles bâtis ou non bâtis et les droits relatifs à ces immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, droit de surélévation, mitoyenneté, etc.), droits sociaux des sociétés transparentes,…
Personnes imposables
Tous les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, sauf les titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d’invalidité disposant de revenus modestes et non soumis à l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession.
Suite à cessions d’immeubles réalisées occasionnellement par des sociétés passibles de l’IR (à l’exclusion des sociétés passibles de l’IS). La plus-value est déterminée au niveau de la société, mais imposée des associés pour la quote-part correspondant à ses droits sociaux.
- Personnes physiques
- Sociétés de personnes
Cas d’exonération
- Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, villa, chalet), la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.
- L'exonération s'applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci.
- Par certains non-résidents : cession d’une 1ère résidence en France et cession simultanée des dépendances immédiates et nécessaires à cette résidence. Cession d’une 2nde résidence, unique propriété en France, si elle intervient plus de 4 ans après la 1ère.
- Expropriation sous condition de rempli (rempli intégral de l’indemnité dans le délai de 1 an à compter de sa perception).
- Opération de remembrement et assimilés.
- Cession d’immeuble dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € (ce seuil s’apprécie bien par bien).
- Cession d’immeuble détenu depuis plus de 15 ans.
- Cession d’immeuble à un organisme bailleur de logements sociaux (exonération temporaire jusqu’au 31/12/2009).
Calcul de la plus-value brute
La plus-value est égale à la différence entre 1 et 2 :
- Le prix net de cession augmenté de toutes les charges et indemnités que le contrat impose à l’acquéreur à la décharge du vendeur, réduit sur justificatif du montant de la TVA acquittée (en cas de cession d’immeuble soumise à la TVA) et des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (frais versés à un intermédiaire, indemnités d’éviction versées par le propriétaire au locataire en cas de vente de bien « libre d’occupation », etc.…)
- Le prix d’acquisition (ou la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit) majoré :
- De toutes les charges et indemnités au profit du cédant ;
- Des frais d’acquisition (frais afférents à l’acquisition à titre onéreux pour leur montant réel ou pour 7,5 % du prix d’achat, frais afférents à l’acquisition à titre gratuit) ;
- Des travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) réalisés par une entreprise sur justificatifs ;
- Des frais de voiries, réseaux et distribution.
Si cession d’immeubles bâtis acquis depuis plus de 5 ans : en l’absence de justificatifs de travaux, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition peut être pratiquée.
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Détermination de la plus-value (PV) imposable
Abattement pour durée de détention applicable sur la PV
| Nombre d'années de possession du bien |
Bien vendu avant le 1er février 2012
Taux d'abattement applicable chaque année de détention
|
Bien vendu après le 1er février 2012 (à partir du 25 août 2011 en cas d'apport en société de biens immobiliers)
Taux d'abattement applicable chaque année de détention
|
| Au-delà de la 5ème |
10% |
2% |
| Au-delà la 15ème |
Exonération |
2% |
| Au-delà de la 17ème |
Exonération |
4% |
| Au-delà de la 24ème |
Exonération |
8% |
| Plus de 30 ans |
Exonération |
Exonération |
Abattement fixe
Suppression de l'abattement général de 1000 euros. L'abattement général de 1 000 euros que l'on appliquait sans condition avant la réforme a été supprimée. La plus-value imposable est désormais tout simplement égale à la plus-value brute après abattement pour durée de détention.
Moins-values
Ne peuvent s’imputer ni sur une PV, si sur les autres revenus (exceptions en cas de vente d’un immeuble acquis par fraction successive).
Modalités d’imposition
Taxation au taux proportionnel de 19 % + Prélèvements Sociaux (PS) 13,5%. Et 15,5% dès juillet 2012
Obligations déclaratives et paiement
L’établissement de la déclaration et le paiement de l’imposition sont effectués par le notaire pour le vendeur lors de l’enregistrement de l’acte (aucune déclaration à déposer si la PV est exonérée).
Contribuables non-domiciliés en France
Sous réserve des conventions internationales, les PV suite à cessions d’immeubles situés en France, de droits immobiliers, de droits sociaux de sociétés non-cotées à prépondérance immobilière sont soumises à un prélèvement de 33,33%.
Pour les ressortissants d’Etats membres de la Communauté Européenne, ou assimilés le prélèvement est de 16 %.
Contrôle des déclarations
Les modalités de contrôle des PV des particuliers suivent les règles applicables en matière d’impôt sur le revenu (possibilité d’évaluation d’office pour absence ou insuffisance de réponse aux demandes de justifications, taxation d’office pour défaut ou dépôt tardif de la déclaration, intérêts de retard calculés à compter du 1er jour du mois suivant celui au cours duquel l’impôt devait être acquitté).
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Les Plus-values immobilières professionnelles
Il s’agit de la PV qui fait suite à la cession d’un immeuble figurant à l’actif d’une entreprise ou affectée à l’exercice d’une profession.
Les PV réalisées lors de la cession d’élément d’actif sont soumises à l’impôt en application de règles propres aux PV professionnelles :
Il s’agit des PV qui se rattachent à une activité industrielle, commerciale ou non, artisanale ou agricole. Ce sont des profits exceptionnels se rapportant aux cessions des éléments de l’actif immobilisé des dites entreprises.
Régime général des PV professionnelles
- Personnes morales soumises à l’IS
Ce sont toujours des PV professionnelles, qui relèvent du droit commun. Cession d’immeubles à un organisme bailleur de logements sociaux : jusqu’au 31/12/2011, taxation réduite des PV (19 % + contributions sociales sur IS).
- Personnes morales non soumises à l’IS et exploitants individuels
Dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole exercée à titre professionnel (sont exclues les cessions de fonds de commerce en location-gérance et les cessions de terrain à bâtir) :
| Entreprise |
Montant HT |
Durée d’activité < à 5 ans |
Durée d’activité > à 5 ans |
| Industrielle, commerciale de vente ou de fourniture de logement et agricole |
- CA < ou = à 250 000 €
- 250 000 € < CA < ou = à 350 000 €
- CA > ou = à 350 000 €
|
PV imposable |
- PV exonérée
- PV exonérée = PV x (350 000-CA HT) / 100 000
- PV imposable
|
| Prestations de services |
- CA < ou = à 90 000 €
- 90 000 € < CA < ou = à 126 000 €
- CA > ou = à 126 000 €
|
- PV exonérée
- PV exonérée = PV x (126 000- CA HT) / 36 000
- PV imposable
|
NOTAS
- CA à retenir (BA, BIC, BNC) : moyenne des recettes HT réalisées au titre des exercices clos (ramenés le cas échéant à 12 mois) des 2 années civiles qui précèdent l’exercice de réalisation de la plus-value.
- 5 ans : de l’acquisition ou de la création du fonds à la cession.
- PV réalisées par les LMNP : régime des PV des particuliers.
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